Sostituzione della caldaia e spese di manutenzione in caso di affitto: paga il padrone di casa o l’affittuario.
Il problema della ripartizione delle spese per l’acquisto dei pezzi di ricambio della caldaia tra affittuario e proprietario di casa è ricorrente nei rapporti di locazione: proprio per via dei costi che comporta la manutenzione della caldaia, spesso si accendono lunghe discussioni che poi sfociano in cause giudiziarie. Eppure la normativa, a riguardo, è molto semplice e non dovrebbe porre dubbi interpretativi.
Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia? Se hai letto la nostra guida Affitto e caldaia: spese di manutenzione, rottura e revisione dovresti già avere la soluzione in mano: controllo periodico, libretto e gestione ordinaria derivante dall’uso quotidiano sono a carico dell’inquilino; invece la sostituzione dell’intera caldaia o l’acquisto dei pezzi di ricambio della caldaia in caso di rottura dell’impianto o le spese per l’adeguamento alla legge sono a carico del padrone di casa. In altri termini la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, quella straordinaria a carico del locatore. Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.
In ogni caso il contratto di locazione, se regolarmente registrato, può prevedere delle deroghe alla predetta disciplina e disporre una diversa ripartizione delle spese per i pezzi di ricambio della caldaia o per la manutenzione.
Per comprendere questi principi facciamo un esempio. Immaginiamo di essere in affitto in un appartamento e che la caldaia cominci a darci seri problemi. Di fatto, ci ritroviamo senza acqua calda: siamo costretti a fare la doccia fredda o a utilizzare l’acqua scaldata dai fornelli. Peraltro, abbiamo anche dei bambini piccoli e l’acqua fredda potrebbe esporli al rischio di un’influenza. Così, contattiamo il proprietario per avvisarlo dei problemi che stiamo avendo e gli facciamo presente che l’apparecchio, particolarmente vecchio, si dovrà sostituire e non sarà possibile ripararlo. Il padrone di casa si disinteressa e ci comunica che non intende affrontare la spesa: l’utilizzo della caldaia – a suo dire – è nostro e pertanto spetta a noi affrontare la riparazione. Fra l’altro, ricicla la vecchia scusa della non adeguata manutenzione da parte nostra. Noi invece abbiamo la prova, costituita dal libretto della caldaia, di aver adempiuto a tutti gli obblighi di legge. Chi ha ragione?
Secondo la giurisprudenza, in caso di rottura dell’impianto di riscaldamento e conseguente necessità di acquistare dei pezzi di ricambio, le spese per la sostituzione della caldaia o delle singole parti, spettano al proprietario di casa, sia che la rottura derivi dalla vetustà dell’apparecchio, sia che sia stata determinata da un caso fortuito (come un fulmine o un corto circuito).
Se il padrone di casa si rifiuta di pagare e l’affittuario anticipa le spese, questi non può scalarle dal canone di affitto compensandole da sé in autonomia, ma dovrà procedere con una causa ed ottenere, in via giudiziale, che i soldi gli vengano restituiti.
Quindi, se la caldaia vecchia e mal funzionante deve essere sostituita, le spese ricadono esclusivamente sul proprietario e non sull’inquilino.
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